2022年問題をわかりやすくお願いします

今日は2月ですね~1月は、もう終わりましたよ~早い!(笑)

最近のニュースでしていました。

2022年問題って皆さん、ご存じでしょうか?

2022年問題というのは何の問題ですか?

それは、不動産関係について調べていると出てくる問題です。

実はこれは、複雑な問題を抱えていますので、もし、貴方や、

貴方のまわりの方が、不動産売買をするのであれば知って

おいたら役にたつ内容になります。

2022年問題について、わかりやすくお話していきたいと思います。

以前に私のブログでも2022年問題を調べたのですが、

こういう問題もありますので、一度ご覧ください。

2022年問題をわかりやすく3つの観点から説明します

「生産緑地問題」に関すること1つは、一番有名なのもので、「生産緑地問題」に

関すること。

「生産緑地」とは、意外と多く全国に有る、

だだっぴろい土地の事なのですが、正確に言うと

「住宅の建築が可能な市街化区域内の面積500平

米以上の土地」

で、少し調べても、関東だけでもこんなにありました。

生産緑地(ha)   東京ドーム(4.6ha)個数換算
埼玉県   1,824.80   397
千葉県   1,188.51   258
東京都   3,329.80   724
神奈川県  1,404.10   305
愛知県   1,206.02   262
大阪府   2,100.40   457
出典:http://www.mag2.com/p/news/251124

これは、わかりやすく言うと、

1992年に法律で改正施行されたものなのですが、

「生産緑地」

(住宅の建築が可能な市街化区域内の面積500平米

以上の土地)の指定から30年が経過すると、

所有者が農業を続ける意志がない場合、

市区町村の農業委員会に土地の買い取りを申し出る事が

可能となる、という法律のことです。

30年後である2022年、マンションを取り扱う業者や、

不動産関係者は、もちろん目をつけていますので、

そのへんの土地を買いあさることで、需要より供給が

いっきに高まるので、不動産価格がいっきに下がる懸念

されています。

「東京オリンピック」前後の不動産ブームに関すること2つ目は、東京オリンピック前後に都心の不動産ブームで

バブルがはじけるのが、そのへんのタイミングでは・・?

と言われていることです。

現在、東京オリンピックのバブルで、都内の不動産価格が

凄いことになっているのをご存知かと思います。

これは正直、海外投資家が買い上げている面が強く、

住む為というよりは「投資」のためです。

なので、いいところで売りに出て、どこかでバブルが

崩壊するのは目に見えています。

それが、2022年の「生産緑地問題」をきっかけとするか、

もしくは加速させてしまうか・・

と指摘する専門家もいて、

「202x年不動産大下落!」

みたいな本を出版している人が、沢山おられるのです。

マンション築50年経過の深刻化

3つ目は、「マンション築50年経過の深刻化」

のはじまりです。

分かりやすく言えば、50年前、不動産バブルだった

ツケが来るということです。

現在の「東京オリンピックバブル」に近いものが、

全国的にあり、経済成長でバブルの時代に、

ディスコで男女が踊っていたよね~というのを

イメージしてもらえばと思います。

その後に、バブルが崩壊したのも、お分かりかと思います。

2015年末当時の時点で約623万戸のマンションストックが

有りましたが、

そのうち築50年を迎えるマンションが、

2020年には133万戸(21.3%)

2022年には233万戸(37.39%)

2025年には511万戸 (82.0%)

となるということで、この数字を見るとかなり、

ヤバいな、というのが分かるかと思われます。

2022年で全体の、1/3を超えるわけです。

で、築50年の何が問題か、というと、

法律などで制定されているわけではありませんが

一般的に「マンションの寿命は50年」と言われます。

都道府県によっては、「築x年」で老朽化対策

マンションとして位置付けられているところもあります。

50年はひとつの目安で、それを機に、

・建て替えるか

・終活するか

・大規模改修

をしなければなりません。

しかし、もう管理人が老人であったり、どちらにしても、

お金がかかることになるので、「放置」する人が多い

のでは、ないかと予想されています。

実際、2002年以降、建て替えられたマンションは

150戸(0.0024%)ということです。

これには、いろんな意見があって、

「コンクリートは100年持つ」とかで、大丈夫だという

主張する人もいますが、せめて、本当に大丈夫かを

大規模に調査する必要はあるでしょう。

しかし、住居民同士の交流も少ないこの時代。

ともに、お金を出して何かしらのアクションをするとか

、話し合うとか、そういうこともなかなか、

出来ないので、どうなることやら・・・と

悲観する専門家が多いわけです。

つまり「意思決定機能さえも作用しない」ことの懸念です。

これによって空き家が増え、

ゴーストマンションが増えてくる可能性はあります。

(「ホームインスペクション ドットコム」より抜粋)

まとめ

このような、3つの観点から2022年を見ると、自分がどう動くかが

分かってくると思います。

これから不動産投資をしよう、という人は、やはり待った、

ということにもなりますよね。

今、持っている人は売る動機になるかもしれません。

もちろん不動産売買には、他の要素もたくさん有りますので

総合的な判断が必要となってきますが、これら2022年問題を

頭に入れて、動くべきだと思います。

これから、人口が減っていく中で、我々が、この国の未来を

どう予想して、どう行動していくかは、2022年問題の、

今までの3つの観点がひとつの判断要素になるでしょう。

アラ還の独り言

不動産を持っておられる方には、これからどう動くか、

大きな問題になるのだろうと思います。

私は、幸か不幸か、その種の話には全く縁がなくて・・(笑)

でも将来の事は、自分なりに考えて努力している最中であります!

これからは、日本も人口が減ってきますが、高齢者は確実に

増えていきますよね。

私は、「アラ還世代」ど真ん中ですが、訪問介護の正社員に

なりました

マジで、よくしてくれたよなぁ~と思っています(笑)

先日は、初めての「スタッフ会議」だったのです。

私は、特殊な仕事ばかりしてきたので、あまりそういう場所にいた事が

無かったので興味深々で仕事終わってからの、

集まりになったので、結局、皆が集まれなかったのですが、

22時間30分位の開始になりました(笑)

私の会社の経営者は若干35歳です。

去年の11月に取材を受けに東京の銀座に行って来られたそうで、

その取材が載った立派なパンフレットが出来上がってきたそうで

、さっそく頂いて、読んでおりました。

こんな感じでした・・・

まずはじめに、御社が行っている訪問介護事業の特色・強みを

教えていただけますでしょうか。

社長・・全体的にスタッフの年齢層が若く、平均年齢は30歳前後。

訪問させていただいているエリアは神戸市内全域に広がっていますが、

社用車での訪問となるため、幅広い地域の方々に利用していただいて

おります。

ここまで読んで、

私は・・「え~っ、そうなん!? 平均年齢30歳なん?」

「私が1人で、平均年齢上げてるやん!」

社長とスタッフ・・「そんな事ないですやん。もっと年上の人いますよ。

Tさんは54歳ですよ!」

私・・・「?」私の方が、はるかに上やけど・・」(笑)

社長とスタッフ・・「え?」

私・・・「え?」

社長とスタッフ・・「だって、どう見ても、40代後半でしょ?」

社長・・・「履歴書貰ってるけど、僕、年齢の所なんて見てないし~」

こんな感じの会話が昨日の深夜に行われておりました・・(笑)

みんな、良い子やねぇ~

「アラ還」は頑張るでぇ~夜中に気分を上げてくれてありがとうねぇ~

そんな事で喜べる私って・・でもね、それは、10歳は若く見えてたと言う

事でしょ?

凄いやんねぇ~(笑)

明日からも、頑張るぞ!

今日に出逢った皆さんに感謝です。そして、

40代後半にしか見えない私にも・・(笑)ありがとう。

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