私の毎朝通っている「脳科学」の「師匠」がスクールに持ってきてくれた本がこれでした。
相当インパクトが強い題名だったので、私もこの前に2025年問題のブログを書いたので、
（その内容は、こちらにあります）興味が有ったので読んでみました。
内容を一緒に共有しましょう。
目次
2025年に何があるのですか・・？
団塊の世代（1947～1949年生まれ）に産まれた全員が75歳以上の「後期高齢者」となります。
それに伴って「介護」や「医療費」など社会保障費の急増が予測される社会現象の事を「2025年問題」と言います。
「後期高齢者」が人口の約30％の人が3500万人に達してしまう「超高齢化社会」になっていくのに今までのように売りだされた住宅をいったい誰が買うのでしょうか？
2020年に東京オリンピックがあります。それが終わった5年後の2025年には、今までより空家が増加したり、都市部の人口が減って行くと予測されています。
それが株価の急落や地価やマンションの価格が暴落することに繋がるのではないかと言われています。
今の日本がこのまま行くと日本には、オリンピックが終わってからは不況になると言われているのに、それを跳ね飛ばすだけの自力がないのです。
不動産の価値は「需要」と「供給」「利便性」と「人気」で決まる
「需要」と「供給」
私がリアルに怖いなと感じたのは、現実の不動産の物件の名前を具体的に挙げて指摘されている所です。
港区青山と千代田区番町は日本で最も高い需要のあるエリアで、年間数物件の新築マンションが最高クラスの価格設定で供給されるが、殆どの物件が竣工前に完売されています。
すなわち、供給側が設定した価格に対して納得して購入する富裕層がマンションの個数分以上に存在しています。
一方で首都圏で一番安くマンションが買えるエリアの一つが「千葉ニュータウン」で、このあたりでは、建築原価としか思えない価格水準で新築マンションが販売されています。
しかし、殆どの物件が竣工後何年も販売を続けている。値引きを行っている物件も多いそうです。
ここでは、豊富な供給に対して需要が完全に不足しているという事です。
新潟県苗場のリゾートマンションなどは、販売価格は700万円だったものが今は10万円でも買い手がいないそうです。
管理費や固定資産税を考えると10万円払ってもいいから売りたいという状況が現実にあります。
このように「資産価値ゼロのエリア」が、日本の不動産の面積の8割もあるのだそうです。
関東では都心へのアクセスが不便な、「港北ニュータウン」「千葉ニュータウン」「多摩ニュータウン」などの大規模なニュータウンからは転出者も多くなり、すでに「衰退」が始まっているという超現実な話があります。
そして、すでに千葉県船橋市や埼玉県上尾市の駅から遠いところには、数百万円の住宅もあるそうです。
不動産を買いたい人が住みたい街とされている「武蔵小杉」のように、短期間に高層マンションが立ち並んだエリアでも実は中古価格の相場が崩れやすく暴落する危険性があるのだそうです。
「利便性」と「人気」
同じ東京に住むのなら、華やかな「青山」やステイタス感の漂う「番町」に自宅を置きたいと考える人が多いはずです。
しかし普通のサラリーマンが、そういった所に住めるはずもなく、ほんの一部の富裕層だけがそこを購入できるのです。
住宅に対する需要というものは、そういった人気に左右される面が大きい。
例えば、中堅所得層にとっては、「自分が買える範囲」のなかから、なるべくお洒落で便利な街を選ぼうとする。
その結果、首都圏なら東急田園都市線や小田急線、JR中央線の沿線が人気化しています。
関西圏なら、阪急沿線や北大阪急行沿線
人気化すればさらに高い需要が生まれることにも繋がり当然、そのエリアの不動産価格もほかよりも、高くなる。
「青山」や「番町」などは、中古での流通価格が新築時の分譲価格と同等もしくは、それを上回るヴィンテージマンションになっています。
不動産大暴落を避けるには・・？
いわゆる「利用価値」のない不動産の波が、東京、大阪、名古屋など、政令指定都市クラスの大きな街に押し寄せてくるのが2025年と予測されています。
「新築の抑制」
不動産大暴落を避けるするには、今も尚、考えもせずに増えている「新築の抑制」（東京でも約11％が空き家になっている現実があります）
「タワーマンションの規制」
タワーマンションとは20階以上の超高層マンションのことです。
全体に余ってきてるのに、これ以上「量」を増やすべきではないということです。
それに怖いデータが有ります。
「心肺停止」で病院に運ばれた8216人を対象に調査した結果
「生きて退院できた人」の割合は
１～2階・・・・4.2％（5998人中252人）
3階以上・・・・2.6％（1844人中48人）
16階以上・・・0.9％（216人中2人）
30階以上・・・0
タワーマンションは子供を育てる環境ではないという事も指摘されています
平気で小さな子供を育てられるのは、日本や中国、香港、シンガポールなど東アジア系民族に見られる特殊な感覚とまで言われています。
さらに、階数が上がれば上がるほど、妊婦の流産率が高まるとの事実が公表されましたが、ほぼほぼ「黙殺状態」されているそうです。
そして、何故か厚生省（当時）の研究もそれっきり打ち切られたそうです。
流通市場の透明化（レインズの一般開放）
「レインズ」とは宅地建物取引業法に定められた「指定流通機構」のことです。
中古マンションの売却仲介で「専任」という形で入りされた「不動産業者」は媒介契約を結んだ後、5～7日以内に指定流通機構（レインズ）にその物件情報を登録しなければなりません。
「レインズ」は、インターネットを介して日本中の全ての不動産業者に開放されています。
「レインズ」に登録していれば、基本的には、日本中の売り物件情報を見る事が出来ます。
なので作者は、「スーモ」や「ホーム」「アットホーム」「ヤフー不動産」などのインターネットの不動産ポータルサイトは一般消費者を混乱させるだけなので、不要なので、「レインズ」を開放すれば、賢い消費者になる事が出来ると言われています。
「空き家」を取り壊せない法制度の改正
「民泊の合法化」
民泊で稼働率が100%になると、月額賃料の３倍の収益が得られます。
180日制限があっては不動産の価値を高められません。
まとめ
- 不動産仲介業界の正常化
- 「レインズ」の開放
- 囲い込みの禁止
- 手数料の自由化
- 今後日本の不動産の暴落の可能性はあっても値上がりすることは想定しにくい。
- マイホームを購入するなら値上がりは期待しないこと。
- 最終的に「家賃を払っているよりよかった」程度の結果を得られればよしとすべき。
アラ還の独り言
この本を見て、また知らない世界の情報が色々分かりました。
タワーマンションも怖いのですね～
健康被害も出てたのに、やはり、やられていましたね・・・
アラ還世代の皆さま、まだまだ知らない事が、たくさん有りますね～
一緒にお勉強していきましょう！（笑）
今日に出逢った全ての人に感謝です。そして、私にも、ありがとう。
TO BE CONTINUED・・・
続く・・・
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